Sertifikat tanah asli merupakan tanda bukti sah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik satuan rumah, hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Dalam hal jual beli sebuah properti, hal pertama yang harus Anda pastikan sebelum membeli properti tersebut adalah memastikan bahwa sertifikat tanah tersebut adalah asli. Sertifikat tanah bisa dimanipulasi dan ditiru semirip mungkin oleh para oknum yang tidak bertanggung jawab sehingga Anda harus ekstra teliti dan hati-hati sebelum membeli.

Di Indonesia, sertifikat tanah memiliki berbagai jenis tergantung dari keperluan yang dibutuhkan. Apa saja jenis-jenis sertifikat yang ada? Simak ulasan di bawah ini.


Jenis-Jenis Sertifikat Tanah

Sertifikat tanah yang beredar terbagi menjadi 6 jenis dan telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria. Berikut merupakan jenis-jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia.

  1. Akta Jual Beli (AJB)

Sertifikat tanah yang pertama adalah akta jual beli yang merupakan sebuah perjanjian jual beli dan bukti pengalihan hak atas tanah antara pembeli dan penjual. Akta ini hanya bisa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan bisa dibuat dalam berbagai bentuk, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Girik.

Dalam pembuatan AJB, PPAT hanya bisa mengikuti format baku yang telah disediakan yang telah diatur dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 8 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

  1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat hak milik atau SHM merupakan sertifikat tanah dengan kepemilikan hak penuh atas tanah oleh pemegang sertifikat. Surat tanah ini dianggap sebagai bukti kepemilikan yang paling kuat kuasanya karena tidak bisa diganggu gugat oleh pihak lain.

Salah satu keuntungan dari sertifikat hak milik adalah tidak ada batas waktu kepemilikan serta dapat diturunkan atau dijual ke pihak lain. Selain itu, SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).


Baca juga: Mafia Tanah Bergeliat di Mana mana, Anda Wajib Waspada


  1. Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)

Sertifikat tanah berikutnya yang berlaku di Indonesia adalah sertifikat hak guna usaha atau HGU. Sertifikat ini dapat memberikan hak kepada suatu pihak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu maksimal 35 tahun dan minimal 25 tahun, serta dapat diperbarui untuk jangka waktu 35 tahun kedepan, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. 

Sertifikat tanah hak guna usaha hanya bisa diberikan kepada:

  • Warga Negara Indonesia; dan


  • Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Selain itu, tanah negara yang bisa diberikan meliputi:

  • Tanah negara, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR)

  • Tanah hak pengelolaan, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan

  1. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat hak guna bangunan atau HGB adalah sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa menggunakan tanah untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain, tetapi hak dari kepemilikan tanah tersebut tetap menjadi milik negara.

Berbeda dengan SHM, HGB memiliki batas waktu, yakni 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan cara mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) serta membawa dokumen-dokumen yang dibutuhkan. Selain itu, Anda dapat meningkatkan status sertifikat hak guna bangunan (SHGB) menjadi sertifikat hak milik (SHM) dengan mendatangi kantor BPN setempat dengan syarat-syarat tertentu.

Sertifikat hak guna bangunan juga bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) tetapi dengan hak yang dibatasi, seperti kepemilikan apartemen atau rumah susun sebagai tempat tinggal selama melakukan pekerjaan di Indonesia.

  1. Girik 

Girik bukanlah sertifikat, lebih cocok dibilang sebagai surat penguasaan atas lahan secara adat atau turun-temurun. Tanah girik atau tanah tidak memiliki sertifikat resmi bisa Anda naikkan statusnya menjadi legal di mata hukum dengan cara mendaftarkan haknya di kantor BPN setempat.

Surat girik sendiri biasanya berbentuk Surat Keterangan Tanah (SKT) dari lurah atau kepala desa setempat sehingga tidak mempunyai status atau tidak sama seperti sertifikat-sertifikat tanah lainnya.

  1. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Sertifikat tanah yang diakui di Indonesia terakhir adalah sertifikat hak satuan rumah susun atau SHSRS. SHSRS merupakan sertifikat tanah asli dan resmi untuk kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, seperti rumah susun dan apartemen.

Selain itu, SHSRS juga dapat berlaku sebagai sertifikat tanah asli dan resmi untuk bangunan vertikal lainnya, seperti perkantoran, kios komersil, dan kondominium. Sertifikat hak satuan rumah susun juga bisa menjadi jaminan di bank dan diperjual belikan oleh pemegang sertifikat.

Itulah 6 sertifikat tanah asli dan resmi yang berlaku di Indonesia yang wajib Anda ketahui sebelum melakukan transaksi properti. Selanjutnya, Anda juga harus mengetahui cara mengecek sertifikat tanah tersebut asli atau palsu. Ada dua cara untuk mengetahui caranya, apa saja? Berikut pembahasannya.


Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Terlengkap yang Mudah


Cara Mengecek Sertifikat Tanah Asli atau Palsu

Untuk mengecek sertifikat tanah yang Anda ingin beli merupakan sertifikat asli, ada 2 cara yang bisa Anda lakukan, yakni mengecek keaslian sertifikat tanah secara offline dan online. Seperti apa caranya?

  1. Offline

Salah satu cara mengecek keaslian sertifikat tanah adalah dengan mengecek secara offline. Ada beberapa cara yang bisa Anda lakukan dengan cara ini, yakni sebagai berikut:

  • Datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), lembaga ini akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah

  • Datang ke kantor notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), untuk Anda yang tidak memiliki waktu untuk datang ke kantor BPN, menggunakan jasa notaris atau PPAT merupakan hal yang tepat untuk dilakukan. Tetapi tentu saja Anda diwajibkan untuk mengeluarkan biaya untuk itu dan biaya cek sertifikat tanah di notaris atau PPAT akan memiliki perbedaan.

  1. Online 

Cara kedua untuk mengecek sertifikat tanah asli atau palsu adalah dengan cara online. Di tahun 2020, 2021 hingga 2022, Anda dapat memanfaatkan beberapa layanan online untuk mengecek keaslian sertifikat tanah Anda, seperti di bawah ini.

  • Aplikasi BPN Go Mobile, Anda dapat mengunduh aplikasi ini di gawai pintar Anda dan mengecek status keaslian tanah.

  • Website resmi BPN, Anda dapat membuka website resmi BPN, lalu pilih pelayanan dan klik pengecekan berkas

  • KiosK, media informasi pertanahan yang berada di ruang lobi pelayanan Kantor Badan Pertanahan ini dapat Anda manfaatkan untuk mendapatkan informasi yang sama di loket pelayanan BPN tanpa harus mengantri

Itulah jenis-jenis sertifikat tanah dan cara mengecek sertifikat tanah Anda asli atau palsu baik secara offline maupun online. Teliti sebelum membeli properti dari orang atau perusahaan yang belum Anda kenal sehingga kepalsuan sertifikat tanah bisa Anda hindari.